Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.

Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.

В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости

Что такое REIT

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86−779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:


Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.

Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.

Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.

Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.

Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Классификация REIT

Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.

В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

  1. Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  2. Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  3. Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  4. Lodging — отели и базы отдыха.
  5. Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
  6. Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
  7. Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
  8. Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  9. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  10. Data center — помещения для серверов.
  11. Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  12. Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

Особенности REIT

Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.

Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.

Ликвидность на фондовом рынке

Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций. Читайте также о 10 других вариантах куда можно вложить свои деньги.

Leave a comment

Ваш адрес email не будет опубликован.